Apartman ve Sitelerde Aidat Artışı Nasıl Yapılmalı?

2021 yılının son aylarında gerçekleşen yüksek hızlı döviz artışı sonrası 2022 yılının ilk ayında gerek asgari ücrete gelen yüzde 50’ye yakın zam, gerekse elektrik, doğal gaz ve akaryakıt fiyatlarındaki değişimi gösteren yıllık enerji enflasyonunun Şubat 2022’de yüzde 97’ye ulaşması sonrasında aidatlarda (ortak gider ve avans payı) yüzde 50 ile yüzde 120 arasında artışlar yaşanmıştı.

Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) beklentisinin Türkiye İstatistik Kurumu’na göre Haziran 2022 dönemi için 70’in üzerinde, diğer bazı enflasyon araştırma gruplarına göre ise %156 olması ve haziran ayında enflasyonun son 20 yılın rekorunu bir kez daha kırması bekleniyor. Yine Merkez Bankası anketinde piyasanın dövizde ve enflasyonda yükseliş beklentisi de devam ediyor.

Hal böyle iken özellikle Aralık 2021’de henüz ekonomideki tablo belli olmadan yapılan genel kurullarda beklenen işletme projeleri (bütçe) artışları da 2022 yılının ilk aylarında giderlere yetmeyecek seviyelere ulaşmış durumda. Hatta 2022 yılının ilk 3 ayında yapılan genel kurullarda alınan bütçe kararları dahi revize edilme zorunluluğu ortaya çıkardı. Dolayısı ile bize en çok gelen sorulardan bir tanesi “son zamlardan sonra giderlerimizi karşılayamama tehlikesi belirdi. Aidat artışını mevcut yönetim yapabilir mi? Yoksa olağanüstü toplantı yapıp karar alması mı gerekli?” oluyor. Diğer bir taraftan da yönetimler “2022 yılında iğneden ipliğe her şeye çok yüksek zamlar geldi. Binamızın bütçesi giderlere yeterli gelmiyor. Malik ve kiracıların aidatlara zam yapılmasına niyeti yok.” demekteler.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35.maddesinin; d) fıkrasında “Ana gayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim planında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar avans toplanması” düzenlenmektedir.

Diğer taraftan aynı maddenin;

b) fıkrasında “Anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması”

g) fıkrasında “Anagayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesinden veya bir hakkın kaybına meydan vermeyecek gerekli tedbirlerin alınması”

h) fıkrasında “Anagayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adına alınması” yine yöneticinin görevleri arasındadır.

Tapu siciline kayıtlı olan yönetim planında yöneticinin / yönetim kurulunun genel kurul yapmadan dönemi içinde ortak gider ve avans paylarını belli bir oranda arttırma yetkisi (çoğunlukla %15- %20 gibi oranlar) yazılı olabilir. Bu hususta bir hüküm var ise o hükmün uygulanması doğru olacaktır.

Yapılmış olan genel kurul / temsilciler kurulunda işletme projesinin kabul edilmesi, ortak gider ve avans paylarının (aidatların) artış oranının belirlenmesi durumunda yine aynı kararda veya kararın ekinde ek avans (enerji faturalarında, işçilik giderlerinde veya herhangi bir giderde beklenenden fazla fiyat artışı olması, beklenmeyen harcamaların vs. olması sebepleri ile) toplanması ile ilgili yetki yöneticiye / yönetim kuruluna verilmiş ise ve genel kurul kararı kat maliklerine taahhütlü posta veya elden imzalı olarak tebliğ edilmiş ise, işletme projesinin söz konusu kararda belirlenen oranda ,oran belirlenmedi ise de karara bağlı olarak zorunlu harcamalar için arttırılması mümkündür. Bu yetki yukarıda ifade ettiğimiz üzere yönetim planı ile de verilmiş olabilir.