Yaşadığımız, Çalıştığımız Yapılar Depreme Dayanıklı Mı?

Türkiye, 6 Şubat 2023 Pazartesi günü 9 saat arayla meydana gelen iki depremle sarsıldı. Önce saat 04.17'de merkez üssü Kahramanmaraş, Pazarcık ilçesinde büyüklüğü 7,7 olan bir deprem meydana geldi. Ardından saat 13.24'te merkez üssü Kahramanmaraş'ın Elbistan ilçesinde büyüklüğü 7,6 olarak kaydedilen yeni bir deprem meydana geldi.

Depremler; Kahramanmaraş, Kilis, Diyarbakır, Adana, Osmaniye, Gaziantep, Şanlıurfa, Adıyaman, Malatya, Hatay ve Elazığ'ın içinde olduğu 11 ili ve 13,5 milyonluk bir nüfusu etkiledi. Depremin vurduğu 10 ilde 3 aylık OHAL ilan edildi. Bu yazının yazıldığı sırada henüz ölü ve yaralı sayısı ile yıkılan ve hasarlı bina sayısı resmi kayıtlar açısından kesinleşmemişti. Büyük Marmara Depremi'nden 23 yıl sonra Kahramanmaraş merkezli meydana gelen depremler, 1939 Erzincan Depremi'nden sonraki ülkemizin yaşadığı en büyük depremlerdir.

1999 sonrası çok sayıda bilimsel yazı kaleme alındı, çalıştaylar yapıldı, raporlar yayımlandı. Kamu binalarında, üst geçitlerde, viyadüklerde yenilemeler yapıldı. Yeni deprem yönetmelikleri, Kentsel dönüşüm olgusu, zemin etütleri, riskli yapı, yapı denetim kavramları, Doğal Afet Sigortası (DASK), Deprem Vergisi (Özel İletişim Vergisi) hayatımıza girdi. Acil durum eylem planları, afet sonrası müdahale konularında yol alındı.

Ancak beklenen Marmara Depremi'ne (İstanbul Depremi) rağmen İstanbul’un Marmara Denizi kıyıları başta olmak üzere, özellikle E5 ve Tem bağlantı bölgelerine yüksek binalar yapıldı. Eskiden dere yatağı olan havzalar dahil olmak üzere binalar yükselmeye devam etti. İmar barışı ile ruhsatsız veya kaçak hale gelmiş yani herhangi bir mühendislik kontrolü bulunmayan binlerce bina kullanılmaya devam etmekte. Sadece İstanbul’da binlerce bina yıkılmayı ve yenilenmeyi beklerken bir yandan da birçok ilçede çarpık yapılaşma sürmeye devam etmektedir.

6 Şubat 2023’te Türkiye’yi yasa boğan depremlerde Kahramanmaraş, Kilis, Diyarbakır, Adana, Osmaniye, Gaziantep, Şanlıurfa, Adıyaman, Malatya, Hatay ve Elazığ'da oluşan yıkım ve hasar benzer bir durumun ülkenin tamamında mevcut olduğunu ispat etmektedir.

Bina Depremde Neden Yıkılır?

Mevzuatlardaki sorunlar: Kanun ve yönetmeliklerdeki, Danıştay ve yargı kararlarındaki uyumsuzluklar, mevzuatın uygulanmayıp, denetlenmemesi.

Bina inşa edilirken yapılan hatalar: Yapının inşasında yeterli mühendislik ve denetim hizmeti alınmaması, tasarımın zayıf uygulamanın kötü olması, yumuşak kat, zayıf kat düzensizlikleri, zayıf kolonların buna karşı güçlü kirişlerin mevcut olması, kısa kolonların bulunması, hatalı işçilik, kalitesiz ve yanlış malzeme, yetersiz donatı - kesme kapasitesi - bindirme boyu, beton kalitesi, taşıyıcı sistemde düzensizlikler, kolon kiriş birleşiminde yetersiz donatılar.

Binanın kullanımı sırasında yapılan hatalar: Yapıya müdahaleler, zamana ve çevresel şartlara bağlı bozulmalar.

Depreme Dayanıklı Ev, Dükkan Nasıl Anlaşılır?

Satın alacağımız bir evin, dükkanın ve bunların bulunduğu yapının depreme dayanıklı olup olmadığını anlayabilmek için bazı kriterleri sorgulamalıyız. Osmanlı İmparatorluğu’nda Kanuni Sultan Süleyman ve III. Murad dönemlerinde baş mimar olarak görev yapan, yaptığı eserleriyle dünya tarihine adını yazdıran Koca Sinan, büyük mimar, Mimar Sinan’ın eserlerinde camilerin duvarlarına imal edilen, binanın sağlamlığını gösteren, herhangi bir depremden ya da toprak kaymasından sonra yapı etkilenmiş ise dönmeyerek, onarıma ihtiyaç duyduğunu açıkça gösteren “Deprem Terazisi" (denge taşı) vardır. Günümüzde de “Riskli Yapı Tespiti” mümkündür, ancak satın alacağımız veya kiralayacağımız gayrimenkul için henüz tarafı olmadığımız bir tespiti yaptırmamız da mümkün değildir. Ancak mevcut bir tespit var ise ulaşmak da mümkün olabilir.

Malzeme Kalitesi (Gözle Muayene Sonrasında İlçe Belediyesinden Bilgi Edinilmeli)

Yapıda kullanılan malzemelerin kaliteli olup olmadıklarının gözle muayene ile anlaşılması çok mümkün olmayabilir. Çok lüks dekorasyona sahip bağımsız bölümler, binaların lobi girişleri, asansörler, asma tavanlar ve objeler bizleri yanıltabilir. Deprem ve doğal afetler açısından önemli olan demir, beton kalitesi ve yapının taşıyıcı unsurlarının su yalıtımı ile korunmasıdır. Mümkünse binaya girdiğinizde bodrum katlarda, kapalı otopark katlarında, binada yaşayanlar tarafından kullanılmayan ancak ortak alan olan çatı, teras, çatı arası, bodrum, depo ve hala mevcut ise sığınak alanlarını incelemeniz buralardaki duvar, zemin, tavan, yalıtım, tesisat malzeme kalitesine dikkat ederek, kullanılan beton kalitesi konusunda da ilçe belediyesinin imar müdürlüğünde araştırma yapmanız doğru olacaktır.

Rutubet veya Su Yalıtımı Olup Olmadığı (Gözle Muayene)

Satın alacağınız veya kiralayacağınız iş yeri, dükkan, konutun bulunduğu binaların veya müstakil yapıların yapım yılı kadar rutubet oranı önemlidir. Binanın sorunsuzca yapılmış su yalıtımının olması, uzun ömürlü olmasını ve çok yıllar sonra da olsa deprem ile doğal afetlere karşı mukavemetini sağlar. Yeni binalarda su yalıtımı yalıtım teknolojisindeki gelişme ve çözümlerin çeşitlenmesi ile daha kolay sağlanabilir olsa da yatırım maliyeti sebebi ile yüklenicilerin kifayetli yalıtımdan kaçındığı, hatalı uygulamaların ve işçilikler sebebi ile yalıtımın koruyuculuğunun binanın daha ilk yapıldığı yıllarda dahi ortadan kalktığı sık görülen bir durumdur.

Yüksek rutubet oranına sahip yapıların dayanıklılık oranı ve ömrü rutubetsiz yerlere göre daha azdır. Rutubetin çok olduğu yapılarda zeminin özellikleri, yapının kat sayısı ve yüksekliği çok daha önem kazanmaktadır. Bina veya müstakil yapıların nem oranlarının genellikle çatı ve teras kaynaklı yüksek olması durumunda buna karşı önlem alınması maliyet açısından daha düşük iken, zemin kot altında oluşan yalıtım sorunları yüksek maliyetli yenilemelere ve özellikle kat maliklerinin bu maliyetleri kabul etmemesi sebebi ile binanın daha hızlı dayanıksız hale gelmesine sebep olmaktadır.

Bir binaya girdiğinizde; çatısını, teras alanını, en üst kat koridor, merdiven sahanlığı, giriş kat altındaki -1 otopark, temel betonu olan en alt kot otopark, bodrum kat, depo, sığınak, sosyal tesis ve SPA alanları, su deposu gibi gibi ortak kullanım alanlarındaki sıva döküntüleri ile döküntüler içindeki beton malzemeyi, çatlakları, yapının sınır alanlarındaki zemin su birikmelerini, tavan duvar ve duvar taban tabliyesi birleşim alanlarını incelemeniz deprem riskine karşı kendinizi korumak için ikinci adımdır. Demir donatıların korozyona uğramış (paslanmış) ve donatıların etrafındaki beton dökülmüş ise yapı ilk yapıldığı tarihteki sağlamlığında değildir ve her geçen yıl depreme karşı daha da dayanıksız hale gelmektedir.

Onaylanmış Projeye Uygun Mu? (İlçe Belediyesinden Bilgi Edinilmeli ve Gözle Muayene Yapılmalı)

Yapının belediye tarafından onaylanmış ruhsat projesine uygun olarak yapılmış olması gerekir. Bağımsız bölümün içindeki basit proje değişiklikleri sorun olmayabilir ancak ruhsata tabi olan tesisat sistemlerinde, statik projeye aykırı biçimde taşıyıcı kolon ve kirişlerde, binanın dış cephesinde veya bodrum ile giriş katlarda bölme duvarlarda da olsa yapılmış olan değişiklikler, deprem anında binanın hasarına neden olabilmektedir. Maalesef ülkemizde çok bilinen ve normal kabul edilen sıklıkla uygulanan yanlış şudur: Yapı tamamlanıp yapı kullanma izni (iskan müsaadesi) alınana kadar değişiklikler yapılmaz, iskan müsaadesi alındıktan sonra projeye aykırı değişiklikler müteahhit veya satın alan mülk sahibi tarafından yapılmaktadır. Sadece kendi satın alacağınız bağımsız bölümlerdeki değişikler de değil, başka konut veya dükkan bağımsız bölümlerde ve ortak yerlerde yapılmış olan değişiklikler de önemlidir. Özellikle ev alırken binanın altındaki dükkanların da yaptığı değişiklikler dikkate alınmalıdır.

Özellikle altında dükkan bulunan binalarda dükkan sahipleri veya kiracıları izinli veya izinsiz değişiklikler yapmaktadır. Market, mağaza, banka, oto galerisi gibi büyük metrekareye ihtiyaç duyulan işlerde birden fazla bağımsız bölümün birleştiği kullanımlarda kolon ve kirişlere müdahale edilmiş olabilir. İlçe belediyesinden edinilmiş ruhsat projesi ile söz konusu sayılan yerlerde inceleme yapılması gerekeceğinden alacağınız gayrimenkulde belediyenin yapı kullanma izni sonrası saydığımız biçimde değişikliklerin tespiti için bir uzmana danışmanız gerekebilecektir. Ancak çoğu zaman maalesef başkalarına ait bağımsız bölümlerde inceleme yapılmasına bağımsız bölüm maliki ve kiracısı izin vermemektedir.

Yapı Denetim Hizmeti Almış Mı? (İlçe Belediyesinden Bilgi Edinilmeli)

13.07.2001 tarihinde 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanununu ve 12.08.2001 tarihinde ise Yapı Denetimi Uygulama Usul ve Esasları Yönetmeliği Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Yönetmeliğin yayınlanması tarihinden önce inşa edilmiş binalarda demir miktarı, demirin niteliği, beton kalite kontrolü ve benzer hususlar her kat için ayrı ayrı olmak sureti ile dikkate alınması zorunlu değildi. O halde bu tarihlerden önce imal edilmiş binalar sonrasına göre daha riskli kabul edilmelidir.

Zemin Sağlam Mı? (İlçe veya Büyükşehir Belediyesinden Bilgi Edinilmeli)

Binanın bulunduğu mevkiinin dolgu yapılmış, dere yatağı üzerine inşa edilmemiş olması tercih edilmelidir. Her koşulda büyükşehir ve ilçe belediyeleri tarafından hazırlanmış ve yayınlanmış zemin etütleri bir fikir verebilecektir.

Bina Yaşı (İlçe Belediyesinden Bilgi Edinilmeli)

Deprem ve yapı yönetmelikleri, yıllara bağlı olarak değişmekte ve yeni oluşan veya tespit edilen risk ve tehlikelere göre yenilenmekte, iyileştirmeler yapılmaktadır. Yeni bir yönetmeliğe göre yapılan bina, önceki yılların yönetmeliklerine göre yapılan bir binaya göre depreme daha dayanıklıdır. Yenilenen yönetmeliklerde beton ve demir kalitesi gibi elektrik ve sıhhi tesisat malzeme nitelikleri de önemli hale gelmiştir. Ülkemizde, bugüne kadar 1947, 1953, 1961, 1968, 1975, 1998 ve halen yürürlükte olan 2007 olmak üzere, deprem yönetmelikleri toplam 7 kez revize edilmiştir.

O halde son deprem yönetmeliğine göre yapılan bir bina öncekilere göre daha risksiz kabul edilmekle beraber, yazının bu kısmını yazarken bir yandan da 6 Şubat Pazartesi günü saat 13.24'te merkez üssü Kahramanmaraş'ın Elbistan ilçesinde büyüklüğü 7,6 olarak kaydedilen depremde Malatya’nın Bostanbaşı mevkiinde henüz bir yıl önce teslim edilmiş bir sitenin bir bloğunun yıkılışını ibretle izliyoruz. Oysa projeyi yapan müteaahitin süslü web sitesinde iç yapıya ait şahane fotoğraflar ve “Son Deprem Yönetmeliğine Uygun Betonarme Proje, Depreme dayanıklı Radye Temel”,“C-35/40 Beton” ibarelerini görüyoruz. Peki bu sitenin bir bloğu henüz çok yeni bir yapı iken neden yıkıldı? Onu da soruşturma sonucu öğrenebileceğiz.

Dayanıklılık Testi

Depreme dayanıklılık testleri yani “Riskli Yapı Tespiti” halihazırda yeni binalar için de genellikle doğrudan yapılmamış olacaktır. Kurumsal ve deprem konusuna hassas yükleniciler, riskli yapı tespiti yapabilecek yetkili kurum ve kuruluşlar aracılığı ile “Riskli Yapı Tespiti” yaptırmış olabilirler. Bu raporlar var ise bina yönetiminden veya yapımcı müteahhit şirketten ulaşmaya çalışabilirsiniz.

Riskli yapı tespiti hakkında bir başka yazımızda sizlere detayları verelim. Ancak şunu belirtelim ki mülk sahibi olmadığınız veya kiralama yolu ile muhatabı olmadığınız bir yapıya mülk sahiplerinin tamamının muvafakatı olmadan -binanın komple tarafınızdan satın alınmak istenmesi gibi özel durumlarda mülk sahibi veya sahiplerinin izin vermesi halleri hariç- “riskli yapı tespiti” yapmak istemeniz, hatta maliyetini karşılamanız durumunda dahi tespiti gerçekleştirmeniz mümkün olmayacaktır.